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不動產市場時事探討-空地稅(二)

15 七月 2016

何謂照價收買呢? 如果被通知為空地,且限期建築使用,若於期限內買賣移轉或進行分 割、合併,是否可以逃避空地稅之規範期限呢? 在前篇「不動產市場時事探討-空地稅(一)」中,本所已整理相當詳盡關於 「空地稅」之資訊與分析予各位先進分享,亦瞭解到課徵空地稅多以宣告、警示 意味為主,其真正有效力量實於隨其後而來之「照價收買」上,而照價收買又有 」 哪些規定與動作呢?本所特整理相關內容與有關空地稅之問題解釋如下: 所謂「照價收買」,是政府按照私人所報地價 」 ,強制收買其土地,主要在合 理調整地權分配、杜絕私人投機壟斷與地價申報確實,而在法令上,主要規定於 土地所有權人低報地價企圖逃稅與私有建地未依法使用等場合,而依土地法第八 十九條中規定,經劃定區域,規定期限、強制依法使用,逾期不使用者,其直轄 市或縣(市)政府得照申報地價(一般多以公告地價 8 成予以申報)收買之。 而依平均地權條例第二十六條中規定,「限期建築、增建、改建或重建;逾期未 建築、增建、改建或重建者 、改建或重建者,按該宗土地應納地價稅基本稅額加徵二倍至五倍之空地 ,按該宗土地應納地價稅基本稅額加徵二倍至五倍之空地 稅或照價收買」,其照價收買程序如下: 1. 公告並通知土地所有權人:主管機關應將照價收買之土地先行公告,並書 面通知土地所有權人及土地移轉之權利人或他項權利人。(平均地權條例 第二十九條) 2. 限期繳交書狀證件:受到通知人應於通知送達隔天起,五十日內繳交土地 所有權狀、土地他項權利證明書及相關證件,逾期不繳交者,將宣告其所 有書狀、證件無效。 3. 發給補償費:主管機關對繳交之書狀、證件,審核無誤後宣告其書狀、證件無效,並應於三十日內付給地價及他項權利補償費,逾期不領取者則依 法提存。 4. 限期交付土地:土地所有權人應於受領地價完成或其地價依法提存後之隔 日起六十天內,將土地交付該管直轄市或(縣)市政府,逾期不交付者,由 主管機關移送法院強制執行。(平均地權條例第三十條) 由以上內容我們可得知,當政府開始課徵空地稅,並對「閒置土地」、「低度 利用」之空地進行限期開發,甚而祭出「照價收買」之手段,其主要目的即為抑 制土地不正常壟斷、炒作與投機等狀況,並提昇土地利用與供給,達成抑制房價 之目的,倘若被宣告限期開發之土地,仍可買賣、移轉、分割,那其對新地主(買 方)是否仍具同樣效力,本所整理相關資訊如下: 1. 依內政部 69 年 7 月 25 日台內地字第 24768 號函--「私有空地經通知限 期建築使用後始移轉所有權者,原通知事項對承受人仍有約束力 ,原通知事項對承受人仍有約束力」,其內 容闡明該限期建築通知乃係對該土地使用所附加之一種限制,此項附加之 限制,隨土地而存在,自不因土地所有權主體之異動而受影響,且為讓土 地承受人對私有空地限期建築使用之事實能預先瞭解,必須於通知同時於 土地登記簿標示部備考欄內註明『私有空地限期建築使用之通知日期文號 『私有空地限期建築使用之通知日期文號 及期限』。 2. 依內政部 70 年 6 月 18 日台內地字第 24275 號函--「經查定為限期建築 使用之私有空地,不因分割或合併而不受限制 ,不因分割或合併而不受限制」,與前項相同,該通知乃 對土地附加之一種限制,隨土地而存在,故通知限期建築之私有空地,在 未依法建築、增建、改建或重建以前,就原通知所認定之範圍,不因分割 或合併而免其執行。土地法 第八十九條 直轄市或縣 (市) 地政機關對於管轄區內之私有空地及荒地,得劃定區域,規定期 限,強制依法使用。 前項私有荒地,逾期不使用者,該管直轄市或縣 (市) 政府得照申報地價收買之。 平均地權條例 第二十八條 依第十六條、第二十六條、第二十六條之一、第四十七條之一、第七十二條、第七 十六條照價收買土地之程序如左: 一、直轄市或縣 (市) 政府應將報准照價收買之地先行公告,並以書面通知土地所 有權人及土地移轉之權利人或他項權利人。 二、受通知人應於通知送達之次日起五十日內,繳交土地所有權狀、土地他項權利 證明書及有關證件;逾期不繳交者,宣告其書狀、證件無效。 三、直轄市或縣 (市) 政府對繳交之書狀、證件審核無訛,或依前款規定宣告其書 狀、證件無效後,應於三十日內給付地價及他項權利補償費;逾期不領取者, 依法提存。 第二十九條 依第十六條實施照價收買之土地,其公告及通知,應於申報地價後開徵當年期地價 稅之前辦理完竣。 依第二十六條、第七十二條規定得照價收買之土地,自限期屆滿之次日起,當地主 管建築機關應停止受理申請建築執照。 第三十條 照價收買之土地,其所有權人應於受領地價完竣或其地價經依法提存之次日起六十 日內,將其土地交付該管直轄市或縣 (市) 政府;逾期不交付者,必要時主管機關 得移送法院裁定後強制執行。 第三十一條 照價收買土地之地價,依左列規定計算之: 一、依第十六條規定收買者,以其申報地價為準。 二、依第四十七條之一規定收買者,以其申報土地移轉現值為準。 三、依第二十六條、第二十六條之一、第七十二條、第七十六條規定收買者,以收 買當期之公告土地現值為準。

第三十二條 照價收買之土地,如土地所有權人有改良土地情事,其改良土地之費用及已繳納之 工程受益費,經該管主管機關驗證登記者,應併入地價內計算之。 第三十三條 照價收買之土地,地上如有農作改良物,應予補償。 前項農作改良物價額之估定,如其孳息成熟時間在收買後一年以內者,應按其成熟 時之孳息估定之;其在一年以上者,應依其種植、培育費用,並參酌現值估定之。 依法徵收之土地,準用前二項之規定。 第三十四條 照價收買之土地,地上建築改良物同屬土地所有權人所有者,應一併收買。 但不屬土地所有權人所有者,不在此限。 前項改良物之價額,由直轄市或縣 (市) 政府查估後,提交地價評議委員會評定之。